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行业新闻

不动产登记靴子落地会带来什么 百姓期待降房价

        自2015年3月1日起 ，《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)将正式施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等做出规定。
　　那么，《条例》都释放了哪些意义和信号，又如何具体实施落地？
　　“靴子落地”意义几何
　　关于不动产统一登记制度的讨论，承载了社会各界的广泛关注和更多期待，此次《条例》出台究竟释放了哪些信号？
　　笔者认为，《条例》的出台和实施有三方面重要意义：一是有利于摸清家底，它使得我们国民经济的各项统计数据更为准确、清晰地呈现出来；二是有利于保护权益。不动产登记本身有一个确权过程，合法的不动产和不动产交易受到《中华人民共和国物权法》等法律保护；三是使决策更为科学、精准，进一步提升国家治理体系和治理能力现代化水平。
　　全国不动产统一登记系统和管理体制建立以后，可对多个领域改革形成多方的支撑，比如有助于减少政府对微观事务的管理、提高政府治理效率，有助于完善反腐机制、为官员财产公开创造条件，还有利于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场，进一步完善社会主义市场经济体制。
　　《条例》明确，应按规定办理登记的不动产包括集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权等十大项。业内普遍预期，不动产登记条例出台和实施，将为下一步全面开征房地产税打下基础，从而促进各地住宅市场及用地供应的科学规划，楼市调控更能有的放矢。
　　不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础的内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。
　　无论是住房信息联网还是房产税政策，都需要以不动产统一登记为基础。如果不动产登记系统得到完善，房产税全面落地也会明显加速。因此《条例》的实施必将大大提高楼市调控的科学性、针对性、有效性。
　　为什么要登记？
　　从普遍的民事权利上看，天下权利无外乎就是人身权与财产权两种，其中涉及不动产的财产权，往往是财产权中最重要的组成部分，不动产权的取得方式，古今中外，皆以登记为要件，依“登记产生权利”为不动产“确权规则”，统一登记将为不动产的产权清晰与产权流转，带来至关重要的影响。
　　不过，今天我们谈的“登记”，不是一般意义上的权利取得的登记，而指的是关于不动产在不同地域、不同机构登记后形成的登记信息，能否全国性联网整合成一个有效的多层次互享与多角度保护的信息库。也就是说，《条例》成败的关键在于如何平衡“共享与保护”这一矛盾。
　　第一个“共享与保护”的矛盾破除点在于统一登记机关。我国的不动产产权登记制度，从适用于计划经济的行政管理体制中转型而来，在产权登记体制上出现了“多头登记”“划片登记”“标准不一”以及不能信息联网共享的弊端。随着登记权背后日益凸显的部门利益，甚至在信息联网方面出现了部门保护主义阻碍，越来越不适应当今市场经济的需求，也干扰了反腐“阳光法”配套法律的出台。从最新的条例看，涉及“实时互通共享”的部门有十余个，统筹工作实为繁杂。
　　但内部性的“共享”，并不构成与社会需求相符合的“共享”，如果统一登记后，信息仅止于国土部门的“私人订制”，联网将变成摆设，不会对社会上的权利利害人产生实质作用。信息共享，应达到这么一个水平：所有权利利害人，均能以一种法定的程序查询到相关人的不动产产权状况，如配偶、密切的商业伙伴、讼争的直接相关人，甚至应扩展到基于公益而进行相关信息查询的“吹哨人”即检举人。
　　这样信息共享的益处自不待细数，光是从物权抵押等市场需求上看，都可以造成革命性的影响，任何制度的革新成功的标志要看是否给民众带来了制度便利，是否降低了交易成本。社会共享机制将使利害相关人在同一信息库下更方便地查询与检索，并把不同种类的不动产更方便地“打包”流转，也能最大限度降低重复抵押、拆零抵押等物权欺诈现象。
　　细节决定成败
　　在信息的共享与保护方面，可多多借鉴国外成熟的制度。国外在信息共享中对“利害相关人”做了比较宽泛的规定，如只要按“表面证据”证明有利害关系，就可以查询到相关人的不动产权利状态。国外也没有把门槛降到“以人查房”的信息公开的程度，法律确立了财产权属于隐私权的基本法则，对查询人的信息扩散做了严格限制和严厉惩罚。
　　总之，不动产登记后形成的信息联网，应切实做好“共享与保护”的平衡，过度“信息保护”，导致信息联网的目标挫败和效益低下，不讲保护的开放，则违于法律，社会弊端丛生，同样可能导致统一登记与信息联网制度目的的失败。
　　有关不动产登记是否出台、如何出台的争议不断，可见本次条例的出台之路并不平坦，所以即使还有些细则需要完善，但还是要以积极态度来为条例的坚决出台而喝彩。
　　从不动产登记制度的顶层设计看，主要出于经济角度考虑，不动产登记制度的基本功能是，明确不动产权利的归属和内容，维护不动产权利人的合法权益，降低不动产交易成本，提高不动产交易效率，维护不动产交易安全。
　　作为市场经济的一项基础性制度，不动产登记制度的价值，首先是基于健全市场经济需求，服务于市场经济。统一的不动产登记制度也和每个人的切身利益息息相关，这是制度本身的价值。不动产统一登记的用途也在于为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。
　　然而从百姓视角看，对不动产登记制度主要有两大期待：一是降低房价，二是承担反腐功能。然而如果仅仅是调控楼市和配合反腐调查，这无疑是低估了不动产登记制度的影响力。